土地流拍的真相！
过去两年，资金宽松，房地产企业销售金额和拿地金额一路高涨。
根据国家统计局数据显示，2016年全国商品房销售额为117627亿元，2017年全国商品房销售额为133701亿元，刷新历史记录。财政部公布的数据显示，2016年国有土地使用权出让收入为37457亿元，而2017年国有土地使用权出让收入高达52059亿元，同样刷新历史记录。
无论是销售市场，还是土地市场，一味地上涨并非常态。
今年以来，土地供需分歧变大，主要体现在成交规模提升，同时流拍率也在不断加大。
从最近几年的情况来看，2014年因为房地产市场销售整体低迷，土地流拍量成为近年最高的年份。但从今年同期数据来看，前7月土地总流拍宗数甚至比2014年同期还要高。
根据中信建投监测的数据显示，2018年前7月，国内300城土地总流拍宗数达258宗，比2014年同期高出59%。
各线城市土地流拍率
明显提升
中信建投报告显示，以土地宗数为口径，今年前7月土地流拍率约6%，二季度以来，流拍率均值为7%。流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年，当时平均流拍率也仅为4%。尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的最高值。从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。14年是近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗，较15-17年分别高出23%、219%和13%，但今年前7月300城总流拍宗数达258宗，与14年同期相比高出59%。
以城市能级划分，各线城市流拍率在今年明显提升。一二线城市流拍率峰值在今年6月，分别达19%和7%，属于13年以来的峰值水平。季度数据显示，一线城市的流拍率自17年以来不断上行，今年二季度创下13年以来最高水平，二线城市与14年基本持平，三四线城市流拍率也显著高于14年。
从溢价率角度，300城以及各线城市能级的数据均显示，土地溢价率均从17年下半年开始持续下滑，从平均楼面价角度，今年3月开始也出现了下滑。最明显的是一线城市，3-5月平均跌幅达44%，二线城市自2月起持续下降，平均降幅12%，仅有三线城市维持增长，但增速也在下行通道。
流拍原因
利润率预期 & 融资环境压力
从以往来看，土地市场流拍的背后是销售市场的持续低迷，从而影响房企拿地策略以及政府的市场预判。然而，今年与2014年流拍潮相比，有以下两点不同：
1、土地供应力度。2014年宅地新增供应建面同比持续下滑，一季度即呈现负增长，四季度甚至出现单月同比-60%的大幅下滑，但2018年3月以来，新推出的宅地同比持续增长，单月增速基本都在20%以上，个别月份甚至达80%以上增长。
2、销售市场热度。2014年四个季度全国销售面积同比跌幅均超过6%，其中三季度同比跌幅14%，可见市场低迷程度。然而近4个季度，仅2017年三季度微跌2%，今年以来单季度同比均为正增长，尤其对于龙头而言，2018年前7个月销售额依然维持30%-40%增速，目前销售形势依然稳健。
综上可知，此次流拍的动因与上一轮不同，2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，然而这一轮，销售市场稳定，流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。
从利润角度来看，影响因素之一是限价政策。一线城市自去年下半年以来基本进入全面限价，北上深的新房价格同比不增长已经持续了一年，二线城市以及热点三线城市也开始进入限价时代。8月2日，政治局工作会议上"坚决遏制房价上涨"的提出预示着目前的限价政策将长期执行，"时间换空间"战略拿下高价地的逻辑不再顺畅，房企拿地也更为理性。
影响因素之二，是项目的实际地价。尽管目前土地市场溢价率大幅下降，但实际楼面价下滑幅度有限，这主要因为土地起拍价有所提高，与此同时，项目的隐性成本更高。
此外，在融资环境收紧、严控资金走向的大环境下，房企各类融资渠道持续受到严格管控，股权融资冻结、公司债受到严格监管、银行贷款更加关注"合规"，资管新规对部分非标渠道的关闭等，且和此前周期不同，在今年"宽货币、紧信用"的格局下，带来房企融资的剧烈分化。
前6月开发资金来源同比增长4.6%，其中国内贷款占比持续下降，以销售回款为主的其他资金项占比逐月递增，二者同比增速分别为-7.9%和6.1%。在贷款大幅收紧的环境下，房企广开渠道，自筹资金同比增长9.7%，但在非标等其他渠道严控的环境下，自筹资金空间也十分有限。这也是各大房企，尤其是诸多民企在今年年报中均明确提出要降杠杆的重要原因。"降杠杆"最先影响的就是拿地策略，因此，整体融资环境也是目前房企对于拿地更加精挑细选的原因。
资料来源：中信建投证券，中房网综合整理
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